La comisión de apertura es el cargo que muchos bancos aplican al conceder una hipoteca o un préstamo, normalmente como porcentaje del capital. Durante años se discutió si era un cobro válido o abusivo, y hoy la doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) es más matizada de lo que suele pensarse: no todas las comisiones de apertura son reclamables, y por eso conviene analizar cada caso antes de reclamar.
Qué es la comisión de apertura
Es una cantidad que la entidad cobra al formalizar el préstamo, en teoría por los gastos de estudio, tramitación o concesión de la operación. En los préstamos inmobiliarios sujetos a la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (formalizados desde junio de 2019), si se pacta una comisión de apertura, esta se devenga una sola vez y engloba la totalidad de esos gastos (artículo 14.4); además, solo pueden cobrarse comisiones por servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse (artículo 14.3).
Qué han dicho el Supremo y el TJUE
- El Pleno del Tribunal Supremo, en su sentencia 816/2023, de 29 de mayo, fijó las pautas para analizar la comisión de apertura, que puede someterse a control de transparencia y de abusividad.
- Transparencia: la cláusula debe ser clara, comprensible y destacada; el consumidor debe poder entender qué se retribuye con ella; no puede solaparse con otras comisiones por el mismo concepto; y se examina si se cumplió la normativa bancaria de transparencia vigente cuando se firmó el contrato.
- Proporcionalidad: que la comisión se exprese como un porcentaje del capital no basta, por sí solo, para apreciar un desequilibrio importante; hay que valorar la buena fe y comparar la comisión con las estadísticas de coste medio de las comisiones de apertura en la fecha del contrato.
- El TJUE, en sentencias de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24), consideró esa doctrina conforme con la Directiva 93/13, y el Supremo la ha reiterado en 2025 al declarar transparentes y no abusivas comisiones del 0,50 % y del 1 % del capital.
En la práctica, haber pagado una comisión de apertura no basta para reclamar. El recorrido es mayor cuando falta transparencia (por ejemplo, si la comisión no figuraba con claridad en la oferta o se cobraba además de otras por el mismo servicio) o cuando el porcentaje es desproporcionado respecto a lo habitual en la fecha en que se firmó.
Cómo analizar si tu caso tiene recorrido
- Revisa la oferta vinculante, la ficha de información personalizada y la escritura: ¿aparecía la comisión, su importe y el servicio que retribuía?
- Comprueba si el banco te cobró otras comisiones (estudio, tramitación, subrogación) que pudieran solaparse con la de apertura.
- Calcula el porcentaje sobre el capital y anota la fecha del préstamo: la comparación se hace con la media de ese momento.
- Apunta qué explicaciones te dieron y si tuviste opción real de negociar o de comparar otras ofertas.
Cómo se reclama
- Reclamación previa al servicio de atención al cliente del banco, con la documentación que acredita el cobro. Te explicamos el procedimiento en la guía de cómo reclamar a un banco.
- Si la rechaza, demanda para pedir la nulidad de la cláusula y la devolución. Antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias: lo explicamos en la guía del MASC obligatorio.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisión de apertura se considera normal?
No hay un porcentaje legal. El Supremo compara con las estadísticas de comisiones medias de la época del contrato; en los casos que resolvió en 2025, comisiones del 0,50 % y del 1 % entraban en los parámetros habituales y no se consideraron abusivas.
¿Puedo reclamarla junto con los gastos de hipoteca?
Es habitual revisar la hipoteca de forma conjunta (gastos de formalización, comisión de apertura, cláusula suelo, IRPH…) y plantear en una misma demanda las pretensiones que procedan, pero cada cláusula tiene su propia doctrina y su propio riesgo. Repasa también cómo reclamar los gastos de hipoteca.
¿Hay plazo?
La nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, pero la acción para recuperar lo pagado sí puede prescribir. En las cláusulas abusivas, el Pleno del Supremo (sentencia 857/2024, de 14 de junio) sitúa el inicio del plazo en la firmeza de la sentencia que declara la nulidad, salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes su carácter abusivo. En todo caso, conviene no demorarlo.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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