Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que pagaras unos gastos que en realidad correspondían al banco. Los tribunales han declarado abusiva esa práctica y puedes reclamar la devolución. En esta guía te explicamos, de forma clara, qué puedes recuperar y cómo.
¿Qué son los gastos de constitución de la hipoteca?
Al escriturar un préstamo hipotecario hay que pagar la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. Durante años, la mayoría de contratos imponían todos estos gastos al cliente. El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han considerado abusiva esa cláusula, de modo que puedes reclamar al banco lo que pagaste de más.
¿Qué gastos puedes recuperar?
Conforme a la doctrina actual del Tribunal Supremo, el reparto es este:
- Registro de la Propiedad: lo asume íntegramente el banco. Recuperas el 100 %.
- Gestoría: tras la jurisprudencia del TJUE, la asume íntegramente el banco. Recuperas el 100 %.
- Notaría: se reparte al 50 % entre banco y cliente. Recuperas la mitad.
- Tasación: en préstamos anteriores a la Ley 5/2019, el Tribunal Supremo reconoce su devolución íntegra al consumidor.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): no es recuperable en las hipotecas antiguas; por ley lo asumía el prestatario.
¿Y la comisión de apertura?
La comisión de apertura merece un análisis aparte. No toda comisión es reclamable. El Tribunal Supremo (sentencia 816/2023, de 29 de mayo) y el TJUE (sentencias de 30 de abril de 2025) exigen examinar si la cláusula es transparente y si su importe es proporcionado frente a las comisiones medias de la época, y se han declarado válidas comisiones del 0,50 % y del 1 %. Conviene revisar cada contrato de forma individual; lo explicamos en la guía de la comisión de apertura.
¿Hay plazo para reclamar?
La nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. Cuestión distinta es el plazo para reclamar la devolución del dinero, cuyo cómputo ha sido objeto de debate y de varios pronunciamientos del TJUE. Para los gastos de hipoteca, el Pleno del Tribunal Supremo (sentencia 857/2024, de 14 de junio) ha fijado que el plazo de prescripción de la restitución empieza a contar cuando es firme la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes su carácter abusivo. Por prudencia, la recomendación es clara: no esperes. Cuanto antes actúes, más garantías tendrás de recuperar lo pagado. En cada caso estudiamos los plazos aplicables antes de reclamar.
¿Cómo se reclama paso a paso?
- Reunimos la documentación: tu escritura de préstamo y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Calculamos lo reclamable: aplicamos el reparto anterior y cuantificamos la cantidad exacta.
- Reclamación previa al banco: presentamos la reclamación ante su servicio de atención al cliente.
- Vía judicial: si el banco no responde o rechaza, interponemos demanda. En estos procedimientos, cuando se estima la reclamación, suele imponerse al banco el pago de las costas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero se suele recuperar?
Depende del importe de cada factura, pero en una hipoteca media la cantidad recuperable suele situarse entre varios cientos y algo más de mil euros, más los intereses.
¿Y si ya cancelé la hipoteca?
Puedes reclamar igualmente. Que el préstamo esté pagado o cancelado no impide recuperar los gastos indebidamente abonados.
¿Necesito conservar las facturas?
Ayudan mucho, pero si no las tienes se pueden obtener de la notaría, el registro o la propia entidad. Nosotros te ayudamos a reunirlas.
¿Cuánto cuesta reclamar los gastos de hipoteca?
El estudio de viabilidad es gratuito y sin compromiso. Si decides reclamar con nosotros, nuestros honorarios son el 20 % de lo recuperado más las costas que se impongan al banco, y se fijan por escrito en la hoja de encargo antes de empezar.
Reclama tus gastos de hipoteca con Pablo Morán Abogados
En Pablo Morán Abogados, despacho especializado en derecho bancario en Madrid, estudiamos tu escritura sin compromiso y te decimos con claridad cuánto puedes recuperar. Nuestros honorarios en esta reclamación son el 20 % de lo recuperado más las costas que se impongan al banco, pactados por escrito en la hoja de encargo. Descubre más en nuestras páginas de gastos de hipoteca y reclamación de gastos de hipoteca, o llámanos al 687 96 07 03.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Necesitas ayuda profesional? Consulta nuestro servicio de abogado de derecho bancario en Madrid y pide tu primera consulta sin compromiso.
