Descubrir que alguien ha ocupado tu vivienda es una situación angustiosa. Lo que hagas —y lo que evites hacer— en las primeras horas puede acelerar la recuperación o complicarla, y la vía más rápida depende de si es tu casa o un inmueble vacío y de si puedes acreditar que es tuya. Esta guía explica los pasos inmediatos, la diferencia entre allanamiento de morada y usurpación y las dos vías legales: la civil y la penal.
Qué hacer en las primeras horas
- Llama al 112 si la ocupación está en curso o acabas de sorprender a los ocupantes, y no te enfrentes a ellos. Si es tu vivienda habitual, el allanamiento de morada se está cometiendo mientras se mantengan en ella, y la policía puede intervenir de inmediato sin orden judicial: el artículo 18.2 de la Constitución exceptúa el caso de flagrante delito.
- Denuncia ante la Policía, la Guardia Civil o el juzgado de guardia y conserva una copia: servirá para la vía penal y para acreditar fechas en la civil.
- Reúne la prueba de que la vivienda es tuya: escritura o nota simple del Registro de la Propiedad, últimos recibos del IBI, de la comunidad y de los suministros, fotografías, testigos y cualquier prueba del estado en que estaba la vivienda.
- Consulta con un abogado antes de negociar con los ocupantes o de ofrecerles dinero, para elegir la vía de recuperación y no perjudicar tu posición.
Lo que no debes hacer
- Forzar la entrada, cambiar la cerradura con ocupantes dentro, cortar la luz, el agua o el gas, o sacar sus pertenencias: podría ser un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal), cuya pena se agrava cuando se impide el legítimo disfrute de una vivienda, o de realización arbitraria del propio derecho (artículo 455, multa de seis a doce meses), y además perjudica tu denuncia.
- Contratar empresas de «desokupación» que recurran a la intimidación o a la fuerza: no tienen más facultades que tú, y los delitos que cometan pueden alcanzarte a ti.
- Cobrar rentas o dinero de los ocupantes: puede interpretarse como consentimiento y dificultar la recuperación.
Allanamiento de morada o usurpación: la diferencia importa
- Allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal): entrar en morada ajena sin habitar en ella o mantenerse en la misma contra la voluntad del morador. Prisión de seis meses a dos años y, si hay violencia o intimidación, prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses. La morada es el lugar donde se desarrolla la vida privada: por regla general, tu vivienda habitual.
- Usurpación (artículo 245): con violencia o intimidación en las personas, prisión de uno a dos años; si se ocupa sin autorización un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada (por ejemplo, una vivienda vacía o un local) o se mantiene uno en ellos contra la voluntad de su titular, multa de tres a seis meses.
La calificación influye en las penas y en la rapidez con que pueden actuar la policía y el juzgado. En todo caso, la vía civil que sigue está pensada para recuperar la posesión sin esperar a la condena penal.
Vía civil: recuperar la posesión de forma inmediata
El artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella a quien se haya visto privado de ella sin su consentimiento y sea persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, entidad sin ánimo de lucro con derecho a poseerla o entidad pública propietaria o poseedora legítima de vivienda social. Funciona así:
- Demanda con el título que acredite tu derecho a poseer (escritura, nota simple, contrato). La notificación se hace a quien se encuentre habitando la vivienda y también puede hacerse a los «ignorados ocupantes»; quien la practique puede ir acompañado de agentes de la autoridad para identificarlos (artículo 441.1 bis).
- Requerimiento: si solicitaste la entrega inmediata, el decreto de admisión requiere a los ocupantes para que, en el plazo de cinco días, aporten el título que justifique su situación posesoria.
- Desalojo: si no aportan justificación suficiente, el tribunal ordena por auto el desalojo y la entrega inmediata de la posesión, siempre que el título que acompañaste sea bastante. Contra el auto que decide este incidente no cabe recurso.
Si los ocupantes presentan algún título, aunque sea dudoso, la cuestión se discute en el juicio y el desalojo no es inmediato. No hace falta intentar antes un medio adecuado de solución de controversias: la tutela sumaria de la posesión está exceptuada del requisito previo de la Ley Orgánica 1/2025 (artículo 5).
Si la vivienda es la residencia habitual de los ocupantes, el juzgado informa a los servicios sociales y a la Administración competente en vivienda para que valoren si hay vulnerabilidad. Puede suspender el proceso mientras se adoptan medidas, hasta un máximo de dos meses si el demandante es persona física (cuatro si es persona jurídica), y debe decidir con una valoración ponderada y proporcional que tenga en cuenta también la vulnerabilidad que pudiera concurrir en el demandante (artículo 441, apartados 5 a 7). Además, en los últimos años se han aprobado medidas temporales que han afectado a los desahucios de hogares vulnerables y que han cambiado con frecuencia, así que conviene comprobar qué está vigente cuando vayas a actuar.
Vía penal: denuncia y medidas cautelares
La denuncia o la querella abren una investigación por allanamiento o usurpación. El juez de instrucción puede adoptar como primeras diligencias medidas para proteger al perjudicado (artículo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) y, si hay condena, la responsabilidad civil derivada del delito comprende la restitución, la reparación del daño y la indemnización de perjuicios (artículos 109 y 110 del Código Penal). También puedes optar por reclamar la responsabilidad civil ante la jurisdicción civil (artículo 109.2). La vía penal y la civil pueden combinarse: elegir una, otra o ambas depende de las pruebas y de lo urgente que sea recuperar la casa.
Daños, gastos y suministros
Los desperfectos, los suministros consumidos y los gastos de cerrajería, limpieza y reparación pueden reclamarse a los ocupantes, ya sea en el procedimiento penal, ya ante la jurisdicción civil por responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil). Reúne facturas y fotografías desde el primer día y revisa si tu póliza de hogar cubre daños o asistencia jurídica. Mientras dure la ocupación, sigues respondiendo ante la comunidad y el Ayuntamiento como propietario, aunque después puedas reclamar esas cantidades.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en recuperarse la vivienda?
No hay un plazo fijo: depende del juzgado, de que se identifique y notifique a los ocupantes, de que acrediten o no un título y de las posibles suspensiones por vulnerabilidad. El cauce del artículo 250.1.4.º está pensado para que, si en cinco días no justifican su situación, el desalojo sea inmediato; si hay oposición, se tramita como juicio verbal.
¿Y si los ocupantes dicen tener un contrato de alquiler?
El juzgado valora el título que presenten. Si es apto, el desalojo inmediato no procede y se discute en el juicio; si es falso, puede ser constitutivo de delito. Si hubo un contrato real y dejaron de pagar, no es una ocupación sino un impago: lo explicamos en la guía del desahucio por impago.
¿Puede una empresa usar este procedimiento?
La entrega inmediata del artículo 250.1.4.º se reserva a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social. Otras personas jurídicas pueden reclamar la posesión por los cauces civiles ordinarios y acudir a la vía penal.
¿Y si la vivienda no es mi casa, sino un inmueble heredado o vacío?
Entonces es más probable que se trate de usurpación que de allanamiento de morada, con menos protección penal inmediata, y la vía civil adquiere más peso. Si además acabas de heredarlo, acredita tu título con la escritura de aceptación y revisa los pasos de la guía sobre qué hacer cuando fallece un familiar. Si dudas de si alguien puede haber adquirido derechos por el paso del tiempo, consulta la guía de la usucapión.
Recupera tu vivienda
En Pablo Morán Abogados te decimos qué hacer en las primeras horas, preparamos la demanda de recuperación de la posesión y, si procede, la denuncia. Llámanos al 687 96 07 03 o consulta nuestra página de abogado de okupas y desalojo en Madrid.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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