Recibir una demanda de ejecución hipotecaria genera mucha angustia, pero el procedimiento tiene reglas, plazos y garantías que pueden marcar la diferencia. Lo más importante es no dejar pasar los plazos y revisar el contrato con calma.
Cuándo puede el banco vencer anticipadamente el préstamo
En los préstamos garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial cuyo prestatario, fiador o garante es una persona física, el artículo 24 de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario exige que concurran los tres requisitos siguientes, y no admite pacto en contrario:
- Que el prestatario esté en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses.
- Que las cuotas vencidas y no pagadas equivalgan al 3 % del capital concedido (o a doce plazos mensuales) si la mora se produce en la primera mitad de la vida del préstamo, o al 7 % (o a quince plazos mensuales) si se produce en la segunda mitad.
- Que el banco haya requerido el pago concediendo al menos un mes y advirtiendo de que, si no se atiende, reclamará todo lo adeudado.
Una cláusula de vencimiento anticipado que no respete estos mínimos puede ser abusiva y no servir de base para ejecutar. Además, en estos préstamos el interés de demora es el remuneratorio más tres puntos, solo puede devengarse sobre el principal vencido y no puede capitalizarse (artículo 25).
Cómo es el procedimiento
- Demanda de ejecución del banco, con la escritura de hipoteca y el domicilio que se fijó en ella para las notificaciones.
- Requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor, en el domicilio que consta en el Registro (o por notario). Si no se localiza, se publican edictos.
- Oposición. Solo se admiten los motivos del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: extinción de la garantía o de la deuda (con certificación registral o carta de pago), error en la cantidad exigible cuando la deuda es el saldo de una cuenta, sujeción de bienes muebles a cargas anteriores y el carácter abusivo de una cláusula que fundamente la ejecución o determine la cantidad exigible. El plazo ordinario es de diez días hábiles desde la notificación; revisa siempre el que figure en la resolución que recibas. Si se formula oposición, se suspende la ejecución y se convoca una comparecencia.
- Subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE, una vez transcurridos veinte días desde el requerimiento.
- Aprobación del remate o adjudicación y, en su caso, entrega de la vivienda.
Si el juez aprecia que la cláusula abusiva es el fundamento de la ejecución, la sobresee; si solo afecta a la cantidad exigible, la ejecución continúa sin aplicarla.
Cómo salvar la vivienda habitual
- Liberarla pagando lo vencido. Si la hipoteca grava tu vivienda habitual puedes, aunque el banco no quiera, liberarla antes de que se cierre la subasta consignando el principal y los intereses vencidos, más los plazos y los intereses de demora que se vayan devengando durante el procedimiento (artículo 693.3 LEC). Puede repetirse si entre la liberación y un nuevo requerimiento han pasado al menos tres años.
- Negociar con el banco una reestructuración, una carencia o una dación en pago.
- Presentar a un tercero que mejore la postura en la subasta (ver más abajo).
- Estudiar una salida global si la deuda es inasumible, como la ley de segunda oportunidad.
La subasta
El valor de subasta es el que se fijó en la escritura de hipoteca, que no puede ser inferior al 75 % del valor de tasación (artículo 682 LEC).
- Si la mejor postura alcanza el 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate y el postor dispone de veinte días para pagar el resto.
- Si es inferior, el ejecutado puede, en diez días desde el cierre, presentar a una persona que mejore el precio ofreciendo al menos el 60 % del valor de subasta, o una cantidad que, aun siendo menor, cubra por completo el crédito del ejecutante.
- Tratándose de la vivienda habitual, no se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que sea por la cantidad que se debe al ejecutante por todos los conceptos; en ese caso, nunca por menos del 60 %.
Si el precio no cubre la deuda
Si, subastada la finca, lo obtenido no cubre el crédito, el banco puede pedir que se despache ejecución por la cantidad que falte, contra quienes proceda (artículo 579 LEC). Contra los avalistas solo puede hacerlo si se les notificó la demanda ejecutiva inicial (artículo 685.5). Cuando se adjudica la vivienda habitual, el deudor queda liberado si paga el 65 % de lo que reste en cinco años o el 80 % en diez, y si el banco vende la vivienda dentro de los diez años, la deuda se reduce en el 50 % de la plusvalía obtenida.
Qué hacer si te reclaman
- Anota la fecha del requerimiento: los plazos corren desde ahí.
- Reúne la escritura, el cuadro de amortización y los recibos impagados.
- Revisa las cláusulas: vencimiento anticipado, intereses de demora, índice de referencia (IRPH), comisiones y gastos (gastos de hipoteca).
- Valora liberar la vivienda pagando lo vencido o negociar con el banco antes de la subasta.
- Si tu situación es de vulnerabilidad, acredítala cuanto antes: pregunta por las medidas de protección que puedan aplicarse a tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Pierdo la casa automáticamente si dejo de pagar unas cuotas?
No. El banco tiene que cumplir los requisitos de vencimiento anticipado y seguir el procedimiento judicial, en el que puedes oponerte y liberar la vivienda pagando lo vencido.
¿Y si la subasta no cubre la deuda?
El banco puede reclamar la diferencia, con las reglas especiales de la vivienda habitual descritas arriba. Por eso conviene valorar cuanto antes la negociación o la segunda oportunidad.
¿Responden también los avalistas?
Sí, en los términos de su aval. Lo explicamos en responsabilidad del avalista y del fiador.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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