Actualización del 3 de octubre de 2026: el Congreso de los Diputados acordó el 2 de octubre de 2026 derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda, y también el Real Decreto-ley 27/2026, de la misma fecha, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Ambos acuerdos se publicaron en el BOE núm. 245, de 2 de octubre de 2026 (acuerdo sobre el RDL 26/2026 y acuerdo sobre el RDL 27/2026). Ninguna de las medidas que se describen a continuación está ahora en vigor.
Mantenemos este artículo porque en estos días se ha hablado mucho de la «prórroga extraordinaria» del alquiler, del límite del 2 % en la renta y de la suspensión de desahucios, y muchos inquilinos y propietarios se preguntan qué ocurre con su contrato.
Qué ha pasado
- El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y entró en vigor el 1 de octubre.
- El Real Decreto-ley 27/2026, que reforzaba la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se publicó el 1 de octubre.
- Los reales decretos-ley deben someterse a votación en el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). El 2 de octubre el Congreso acordó derogarlos: no fueron convalidados y dejaron de tener efecto.
Como consecuencia, las modificaciones que habían introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en otras normas quedan sin efecto y vuelve a aplicarse el texto anterior, tal y como recogen las resoluciones publicadas en el BOE. Algunos textos consolidados pueden tardar unos días en reflejarlo.
Qué contenían los decretos
Estas eran las medidas principales que han quedado sin efecto:
- Prórroga extraordinaria del alquiler de hasta dos años, a solicitud del inquilino, para contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga obligatoria terminase antes del 31 de diciembre de 2028 (RDL 26/2026).
- Límite del 2 % en la actualización de la renta cuando la anualidad del contrato se cumpliera hasta el 31 de diciembre de 2027: sin nuevo pacto, la subida no podía superar ese porcentaje (RDL 26/2026).
- Prórrogas de cinco años: el contrato se prorrogaría por plazos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) salvo aviso del arrendador con seis meses de antelación, y el arrendador que no renovase tendría que indemnizar al inquilino, con excepciones, con al menos doce mensualidades de renta (RDL 27/2026).
- Desahucios de personas vulnerables: suspensión de los procesos cuando no hubiera alternativa habitacional y un mecanismo para que la Administración pagara o consignara la deuda en los desahucios por falta de pago (RDL 26/2026).
- Alquiler de temporada y de habitaciones: exigencia de una causa real y acreditable, límites de duración y regulación de los contratos parciales (RDL 26/2026).
- Compra de vivienda y financiación: limitaciones a determinadas adquisiciones por entidades hasta 2028 y una línea del ICO para la primera vivienda.
- Medidas fiscales: deducción en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual y cambios en el IVA, el IBI y la plusvalía municipal.
- Ejecución hipotecaria: obligación de indicar en la demanda si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor.
Qué ocurre ahora
- No puedes pedir la prórroga extraordinaria de dos años ni invocar el límite del 2 %: esas medidas han desaparecido. Tu contrato se rige por la LAU en su redacción anterior, por lo que pactaste y por el Código Civil.
- Si ya habías enviado o recibido una solicitud basada en estos decretos, consúltanos: los efectos de lo ocurrido durante esos días pueden plantear dudas y conviene revisar cada caso.
- Desahucios: vuelven a aplicarse las normas procesales y de protección de personas vulnerables anteriores a los decretos (desahucio por impago).
- Ejecuciones hipotecarias: deja de ser exigible la mención específica en la demanda que preveía el decreto (ejecución hipotecaria).
- Fianza y garantías adicionales: el artículo 36 de la LAU recupera su redacción anterior (fianza del alquiler).
Qué prórrogas siguen vigentes en la LAU
Con la derogación, el régimen de duración del contrato de vivienda habitual es el de siempre:
- Duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), con prórroga obligatoria por plazos anuales; el inquilino puede decidir no renovar avisando con treinta días de antelación (artículo 9).
- Prórroga tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años más si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar, con cuatro meses de antelación el arrendador y dos meses el inquilino (artículo 10.1).
- Prórroga extraordinaria de un año para inquilinos en situación de vulnerabilidad, acreditada con un informe de servicios sociales, que el arrendador debe aceptar si es gran tenedor de vivienda (artículo 10.2).
- Prórroga extraordinaria de hasta tres años en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas como tales, a solicitud del inquilino (artículo 10.3).
Puedes ver el resto de reglas en nuestra guía sobre el contrato de alquiler: duración, fianza y derechos.
Preguntas frecuentes
¿Volverán estas medidas?
Es posible que el Gobierno o los grupos parlamentarios presenten nuevas iniciativas, por decreto o por ley. Hoy no hay ninguna en vigor. Actualizaremos este artículo si cambia la situación.
Mi contrato termina en los próximos meses. ¿Qué hago?
Comprueba la fecha de vencimiento y los plazos de preaviso de la LAU y comunica por escrito lo que quieras hacer, de forma que puedas acreditarlo (burofax). Si necesitas más tiempo, puedes negociar una prórroga voluntaria o valorar si cumples los requisitos de las prórrogas extraordinarias que sí existen.
¿Qué pasa con la fianza y con las garantías adicionales?
Se aplica el artículo 36 de la LAU de siempre: una mensualidad de fianza en el alquiler de vivienda y, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional en los contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
Me reclaman rentas y estoy en situación de vulnerabilidad. ¿Qué puedo hacer?
Acredita tu situación con los informes de servicios sociales y consulta el procedimiento vigente: los mecanismos específicos de los decretos derogados ya no se aplican.
Revisamos tu contrato de alquiler
En Pablo Morán Abogados analizamos qué prórrogas y qué derechos te corresponden hoy, tanto si eres inquilino como propietario. Llámanos al 687 96 07 03 o consulta nuestra página de abogado de arrendamientos y comunidades en Madrid.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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