Terminar de pagar la hipoteca no la cancela por sí solo: la carga sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se formalice y se inscriba la cancelación. Conviene hacerlo, porque la hipoteca inscrita puede dificultar vender, donar, heredar o refinanciar el inmueble.
Pasos para cancelarla
- Pide a tu banco el certificado de deuda cero. Acredita que has terminado de pagar el préstamo. Según la guía del Banco de España, la entidad debe entregarlo de forma gratuita.
- Decide quién hace los trámites. Puedes encargarte tú de la notaría y del Registro o pedir a la entidad que lo gestione; en ese caso puede cobrarte comisiones, siempre que te las haya informado antes.
- Escritura de cancelación ante notario. La notaría la eliges tú. El banco la firma a través de su apoderado y no debe cobrarte por el trámite de la firma ni por el desplazamiento.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La cancelación de hipotecas está exenta del gravamen documental (artículo 45.I.B.18 del texto refundido del impuesto), pero hay que presentar la escritura. En la Comunidad de Madrid, el plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la firma.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, que devenga unos aranceles que dependen del valor de la hipoteca. Hasta que no se inscribe, la carga sigue constando.
Guarda siempre una copia de la escritura y pide al final una nota simple actualizada que muestre que la carga ha desaparecido.
Cuánto cuesta
Los costes principales son los honorarios del notario y los aranceles del Registro, además de la gestoría si decides contratarla. Pídelos por adelantado y compara. Lo que sí debería ser gratuito es el certificado de deuda cero, la firma del banco y el impuesto.
Si cancelas antes de tiempo
- La ley permite reembolsar total o parcialmente el préstamo en cualquier momento, pero limita la comisión que puede cobrarse. En los préstamos a tipo variable, como máximo un 0,15 % del capital amortizado durante los cinco primeros años o un 0,25 % durante los tres primeros (el contrato debe elegir una de las dos). En los de tipo fijo, hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de entonces (artículo 23 de la Ley 5/2019).
- Al amortizar, se extingue el seguro accesorio al préstamo del que sea beneficiario el banco, salvo que comuniques lo contrario, y tienes derecho al extorno de la prima no consumida.
Antes de cancelar, revisa si puedes reclamar
Si tu hipoteca tenía cláusulas abusivas, puede que te corresponda recuperar cantidades (gastos de hipoteca, cláusula suelo, IRPH). Los plazos pueden jugar en tu contra, así que conviene analizarlo antes de dar el asunto por cerrado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda la cancelación?
Depende de la agilidad de la entidad, de la notaría y del Registro; en total suele llevar algunas semanas.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero si hay discrepancias con el banco sobre la deuda, los gastos o la entrega del certificado, conviene contar con asesoramiento.
¿Y si mi banco ha sido absorbido por otro?
Hay que dirigirse a la entidad que se subrogó en sus derechos, que es la que debe emitir el certificado y firmar la escritura.
Cancela tu hipoteca sin sorpresas
En Pablo Morán Abogados revisamos tu hipoteca, tramitamos la cancelación y comprobamos si procede reclamar cláusulas abusivas. Llámanos al 687 96 07 03 o consulta nuestra página de abogado bancario en Madrid.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Necesitas ayuda profesional? Consulta nuestro servicio de abogado de derecho bancario en Madrid y pide tu primera consulta sin compromiso.
