Para saber qué gastos de hipoteca puedes recuperar hay que separar las facturas y comprobar cuándo firmaste. La devolución por una cláusula abusiva no equivale a recuperar toda la provisión de fondos. El reparto de los préstamos antiguos procede de la jurisprudencia; para los contratos sujetos a la Ley 5/2019, artículo 14.1.e) existe una distribución legal distinta. Esta guía desarrolla el apartado «qué gastos se devuelven» de nuestra página de abogado de gastos de hipoteca en Madrid.
Qué gastos de hipoteca se devuelven en Madrid, concepto a concepto
En un préstamo de un consumidor anterior a la Ley 5/2019, con cláusula de gastos declarada abusiva, el esquema general es: mitad de la matriz notarial y totalidad de la inscripción hipotecaria, gestoría y tasación. Solo se pide lo que efectivamente pagaste y corresponda al préstamo. Hay que descontar devoluciones anteriores.
Notaría: matriz, copias y cancelación
La matriz de constitución se reparte por mitad; las copias corresponden a quien las solicita. La escritura de cancelación tiene otro tratamiento. Comprueba el número de protocolo: una factura de compraventa no se convierte en gasto del préstamo por haberse firmado ambos el mismo día.
Registro: inscripción de la garantía hipotecaria
Se devuelve lo pagado por inscribir la hipoteca a favor del banco. No se suma automáticamente la inscripción de tu adquisición ni la cancelación registral posterior. Pide una factura desglosada cuando agrupe operaciones.
Gestoría: por qué hoy se reclama íntegra
Las sentencias de enero de 2019 la dividían por mitad. La STS 555/2020, de 26 de octubre, cambió ese criterio tras la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19). No debe usarse aquel reparto antiguo para calcular una reclamación actual.
Tasación: STS 35/2021
La STS 35/2021, de 27 de enero, reconoce su devolución íntegra cuando no se aplica la Ley 5/2019. Puedes consultar la sentencia completa en el Poder Judicial (recurso 1926/2018, ECLI:ES:TS:2021:61). Conserva factura, informe y prueba del cargo.
Qué establecieron las sentencias de enero de 2019
Las SSTS 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, examinaron las consecuencias de anular la cláusula: no se trasladan sin más todos los gastos al banco. Se atiende a la regla aplicable a cada partida. La notaría se dividía por mitad por el interés de ambas partes; la inscripción de la hipoteca correspondía al prestamista y la gestoría se dividía entonces por mitad. La propia Sala explicó esas reglas en la nota de su Gabinete Técnico de enero de 2019, que distingue además entre la constitución y la cancelación de la hipoteca.
La STS 35/2021 recoge los criterios de notaría y registro de 2019, explica la revisión de la gestoría y resuelve la tasación. Conviene leer la evolución completa antes de aceptar una liquidación bancaria.
Por qué el AJD de las hipotecas antiguas no se devuelve
Anular una cláusula no elimina una obligación tributaria que la ley atribuía al consumidor. En el régimen anterior al cambio de noviembre de 2018, el prestatario era, con las matizaciones tributarias correspondientes, el sujeto pasivo principal del AJD. Por eso la cuota tributaria que legalmente le correspondía no se incluye en la devolución ordinaria por gastos.
El cambio no empezó en junio de 2019: el Real Decreto-ley 17/2018 atribuyó al prestamista el impuesto en escrituras de préstamo con garantía hipotecaria para hechos imponibles devengados desde el 10 de noviembre de 2018. No estableció una devolución retroactiva general.
El artículo 29 del texto refundido del impuesto mantiene esa atribución al prestamista. Si te cargaron AJD después de aquel cambio, hay que estudiar el devengo y la liquidación concretos: no es el supuesto ordinario de una hipoteca anterior a la reforma.
Reparto de los gastos en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019
Cuando se aplica la Ley 5/2019, el prestatario paga la tasación; el banco asume gestoría, aranceles notariales de la escritura del préstamo e inscripción de las garantías. Las copias las paga quien las pide y los impuestos siguen su normativa propia. La disposición final decimosexta fijó la entrada en vigor de la ley el 16 de junio de 2019.
Por tanto, no apliques el porcentaje de una hipoteca antigua a un préstamo nuevo. Si hubo novación o subrogación, aporta también esa escritura: su régimen y sus partidas necesitan revisión separada.
Ejemplo de reparto de gastos de hipoteca en Madrid
Ejemplo ficticio: préstamo de consumidor firmado en 2010, cláusula abusiva, pagos acreditados y ninguna devolución anterior. Las cifras sirven para explicar el cálculo, no son tarifas ni una previsión para tu caso.
| Concepto | Pagado | Parte reclamable | Importe |
|---|---|---|---|
| Matriz notarial del préstamo | 800 € | 50 % | 400 € |
| Inscripción de hipoteca | 250 € | 100 % | 250 € |
| Gestoría del préstamo | 300 € | 100 % | 300 € |
| Tasación hipotecaria | 350 € | 100 % | 350 € |
| AJD legalmente a cargo del prestatario | 1.500 € | No incluido | 0 € |
| Total | 3.200 € | Principal | 1.300 € |
Si la liquidación contiene además gastos de compraventa, hay que separarlos antes de calcular. Tampoco se añade otra vez una factura que la gestoría ya haya incluido como suplido.
Intereses legales desde cada pago
La STS 725/2018, de 19 de diciembre, explicada por el Gabinete Técnico establece que el interés legal se devenga desde que el consumidor pagó los gastos que el banco debe reintegrarle. No comienza solo cuando se envía la reclamación. Se calcula sobre la parte recuperable: en el ejemplo, sobre 400 euros de notaría, no sobre los 800 abonados.
Ordena cada partida con su fecha de pago y calcula sus intereses por tramos, utilizando el tipo legal vigente en cada periodo. No apliques el tipo de hoy a todos los años. Si el banco devuelve una cantidad durante la reclamación, registra la fecha y el concepto para ajustar el saldo.
Una oferta debe permitir comprobar por separado principal, intereses y pagos ya realizados. Una cifra global sin desglose dificulta saber si quedan cantidades pendientes.
Qué facturas y justificantes buscar
- Escritura completa del préstamo: permite localizar la cláusula, fecha, banco y protocolo.
- Factura notarial: identifica matriz, copias y operación documentada.
- Factura registral: debe distinguir la inscripción de la hipoteca de otros asientos.
- Factura y liquidación definitiva de gestoría: separa su servicio, suplidos, impuestos y sobrante devuelto.
- Factura de tasación e informe: comprueba que corresponden al inmueble y al préstamo.
- Justificantes de pago: cargos, transferencias o recibos con fecha; añade respuestas y devoluciones del banco.
La provisión de fondos es un anticipo: no demuestra por sí sola el gasto final. Si faltan documentos, solicita duplicados a quien facturó y pide al banco o a la gestoría la liquidación que conserven. No sustituyas una factura desconocida por una estimación.
Para organizar la reclamación, consulta cómo reclamar los gastos de hipoteca. El tiempo transcurrido se analiza aparte en nuestra guía del plazo para reclamar gastos hipotecarios.
Preguntas frecuentes sobre el reparto de gastos hipotecarios en Madrid
¿Se devuelve la mitad de toda la factura de notaría?
Hay que identificar la matriz del préstamo y separar copias y otras operaciones. No se aplica la mitad indiscriminadamente a una factura que incluya compraventa o cancelación.
¿El banco puede devolver solo la mitad de la gestoría?
El criterio de 2019 fue revisado: para el supuesto ordinario de préstamo anterior a la Ley 5/2019 con cláusula abusiva, se reclama íntegra la gestoría del préstamo que hayas pagado.
¿Puedo incluir la tasación de una hipoteca de 2020?
Si el contrato está sujeto a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario. La STS 35/2021 distingue ese régimen de los préstamos anteriores.
¿La provisión de fondos sustituye a las facturas?
No acredita por sí sola el gasto definitivo. Busca la liquidación final, las facturas y sus pagos para descontar sobrantes y evitar duplicidades.
¿Puedo reclamar intereses si el banco ya devolvió las facturas?
Revisa qué cantidades abonó, cuándo lo hizo y si liquidó los intereses. También hay que examinar cualquier acuerdo firmado antes de determinar si queda saldo reclamable.
¿En Madrid cambia el porcentaje de devolución?
El reparto civil explicado no establece porcentajes distintos por residir en Madrid. La revisión depende de la fecha, el contrato, las operaciones facturadas y los pagos acreditados.
Te ayudamos a revisar el reparto de gastos de tu hipoteca en Madrid
En Pablo Morán Abogados revisamos la escritura y los justificantes para separar las partidas y comprobar la liquidación del banco. Llama al 687 96 07 03 o utiliza el formulario de contacto para pedir cita.
Información revisada el 8 de noviembre de 2026. Esta guía es orientativa y no sustituye el estudio de tu documentación. La viabilidad y el resultado dependen de las circunstancias de cada caso.
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