Si buscas un abogado de gastos de hipoteca en Madrid, el primer paso es comprobar qué pagaste y qué cláusula te obligaba a hacerlo. En Pablo Morán Abogados revisamos la escritura, las facturas y las reclamaciones anteriores para valorar la nulidad de la cláusula y la devolución que corresponda. El reparto cambia según la fecha y el régimen del préstamo: la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario regula los gastos de los contratos sujetos a ella.
Esta página reúne las cuestiones que conviene resolver antes de iniciar el encargo. Para preparar los documentos y seguir cada trámite, tienes nuestra guía de cómo reclamar los gastos de hipoteca.
Qué gastos de hipoteca se devuelven en Madrid y en qué reparto
En préstamos contratados por consumidores antes de la aplicación de la Ley 5/2019, la nulidad de una cláusula que impone todos los gastos permite recuperar los que no correspondían al cliente. La STS 35/2021, de 27 de enero, recoge el reparto de notaría, registro, gestoría y tasación. Debe acreditarse el pago y separar la hipoteca de la compraventa.
| Gasto del préstamo anterior a la Ley 5/2019 | Devolución al consumidor por cláusula abusiva |
|---|---|
| Notaría: escritura matriz de constitución | 50 % del arancel |
| Registro: inscripción de la hipoteca | 100 % |
| Gestoría del préstamo | 100 % |
| Tasación | 100 % |
| Copias notariales | Las solicitadas por el banco y pagadas por el cliente |
Qué queda fuera de ese reparto
No se suma toda la provisión de fondos como si fuese una factura recuperable. Hay que comprobar la liquidación final, descontar devoluciones y distinguir impuestos, compraventa y cancelación. En particular, la nulidad de la cláusula no devuelve por sí sola la cuota variable del AJD que correspondía al prestatario antes del 10 de noviembre de 2018. Desde esa fecha el prestamista es el sujeto pasivo conforme al Real Decreto-ley 17/2018.
Hipotecas sujetas a la Ley 5/2019
Desde su entrada en vigor el 16 de junio de 2019, para los contratos sujetos a esta ley el banco asume notaría de la escritura del préstamo, registro y gestoría; la tasación corresponde al prestatario y las copias a quien las solicita. Así lo establece su artículo 14.1.e). Si te cobraron un concepto que correspondía al banco, revisaremos el cargo. No se aplica a estas hipotecas el reparto de las antiguas sin más.
Plazo para reclamar gastos de hipoteca en Madrid: STS 857/2024 y TJUE
Nulidad de la cláusula y devolución del dinero
Son pretensiones distintas: la declaración de nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, mientras que la devolución de cantidades está sujeta a plazo. El artículo 1964.2 del Código Civil establece actualmente cinco años para las acciones personales sin plazo especial. La antigüedad de la escritura no resuelve por sí sola si tu reclamación ha prescrito.
Desde cuándo se cuenta el plazo
La STS del Pleno 857/2024, de 14 de junio (texto CENDOJ), fija como inicio la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco pruebe que ese consumidor pudo conocer antes su carácter abusivo en el marco de sus relaciones contractuales. Sigue la sentencia del TJUE de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21. No basta con tomar como fecha inicial una sentencia general sobre otras hipotecas.
No necesitas obtener primero una sentencia y presentar después otra demanda: puede pedirse conjuntamente la nulidad y la restitución. Antes hay que revisar las cartas, acuerdos o procedimientos anteriores. Que todavía no exista sentencia sobre tu cláusula no permite ignorar una posible prueba de conocimiento previo.
Si ya reclamaste al banco hace años
Trae aquella reclamación y su respuesta. El artículo 1973 del Código Civil contempla la interrupción por reclamación extrajudicial, pero sus efectos dependen del contenido, las fechas y la prueba. No es prudente dar un plazo de vencimiento sin leer esos documentos.
Comisión de apertura de la hipoteca en Madrid
La comisión de apertura es una partida contractual distinta de las facturas de formalización. Anular la cláusula de gastos no supone anular automáticamente esta comisión. Deben analizarse su redacción, la información previa y las circunstancias de la contratación.
Si figura en tu escritura o en los movimientos iniciales del préstamo, inclúyela en la documentación para estudiarla por separado. En nuestra página sobre cómo reclamar la comisión de apertura explicamos qué se comprueba y por qué la devolución exige un análisis individual.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca en Madrid: SAC, MASC y demanda
Preparar el expediente y reclamar al SAC
Reúne la escritura completa, facturas y justificantes de pago, liquidación de la gestoría y comunicaciones con la entidad. Añade novaciones, subrogaciones y acuerdos anteriores. Si falta una factura, solicita un duplicado al profesional que la emitió. Una estimación de lo pagado no sustituye la prueba de la cantidad reclamada.
La reclamación al servicio de atención al cliente debe identificar el préstamo, la cláusula cuestionada, las cantidades documentadas y la devolución solicitada con sus intereses. Conserva el texto enviado y una prueba de recepción. Revisaremos también a qué entidad dirigirla si hubo una fusión o cambio de banco.
Negociación previa y requisito MASC
La Ley Orgánica 1/2025 introdujo la negociación previa en numerosos asuntos civiles. En las reclamaciones de consumidores por cláusulas abusivas de préstamos existe el cauce específico de los artículos 439.5 y 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil: hay que documentar la reclamación previa y su terminación sin acuerdo. Una llamada informal no acredita ese trámite.
El artículo 439 bis prevé un máximo de un mes para alcanzar acuerdo. El rechazo expreso puede concluir antes el trámite; ante el silencio, debe acreditarse un mes desde la recepción. No se exige siempre contratar una mediación adicional: se comprueba que la reclamación cumple el cauce aplicable. Si llega una oferta parcial, revisa el desglose, los intereses y cualquier renuncia antes de aceptarla.
Demanda en el Tribunal de Instancia de Madrid
Para la nulidad de condiciones generales, el artículo 52.1.14.º de la LEC sitúa la competencia territorial en el domicilio del demandante. Si corresponde Madrid capital, la reclamación se plantea ante su Tribunal de Instancia, en el ámbito civil, atendiendo al reparto o especialización vigente. La organización judicial publicada por la Comunidad de Madrid recoge esta estructura.
Residir en otro municipio de la Comunidad no significa que tu demanda corresponda automáticamente a Madrid capital. Tampoco lo determina por sí solo dónde está la vivienda hipotecada o dónde firmaste. Antes de presentar el asunto se verifica el órgano competente. No te indicamos una plaza judicial concreta sin comprobar el reparto aplicable al expediente.
Qué ocurre con las costas
Las decide el tribunal conforme a las reglas procesales y a la protección del consumidor. Influyen el resultado del pleito, la respuesta del banco y su conducta ante la reclamación previa. La condena en costas no puede asegurarse al iniciar el asunto. Revisar bien la petición y los pagos ya recibidos evita reclamar partidas que no corresponden.
Hipoteca cancelada, subrogada o de un fallecido en Madrid
Si ya terminaste de pagar
La cancelación del préstamo no elimina por sí misma una posible reclamación por los gastos de constitución. Deben comprobarse plazo, cláusula y pagos. Es distinto reclamar aquellos gastos que pretender trasladar al banco los de la escritura de cancelación: no se incluyen automáticamente en el mismo reparto.
Si cambiaste de banco o te subrogaste
Necesitamos la escritura inicial y las posteriores. En una subrogación del préstamo del promotor hay que separar compraventa, subrogación y constitución; no toda la factura corresponde al préstamo. Si hubo cambio de entidad, cesión o fusión, hay que identificar al responsable de la cláusula y a su eventual sucesor. El banco que hoy cobra la cuota no siempre es el destinatario correcto de toda la reclamación.
Si el prestatario ha fallecido
Los derechos patrimoniales que no se extinguen con la muerte forman parte de la herencia, conforme a los artículos 659 y 661 del Código Civil. Para estudiar una reclamación necesitarás acreditar la condición de heredero y aportar la documentación del préstamo y de los pagos. También se revisará si existen otros herederos y quién está legitimado para actuar.
El fallecimiento no reinicia por sí solo el plazo ni borra acuerdos o sentencias anteriores. Si ya había un procedimiento, habrá que examinar cómo continuar la posición del fallecido.
Preguntas frecuentes sobre un abogado de gastos de hipoteca en Madrid
¿Puedo reclamar si firmé la hipoteca hace más de veinte años?
La fecha de firma no basta para descartar la reclamación. Hay que estudiar la cláusula, los pagos y los antecedentes que puedan afectar al inicio o a la interrupción del plazo.
¿Qué llevo a la primera consulta?
La escritura completa, facturas y justificantes de pago, liquidación de la gestoría y todas las reclamaciones, respuestas y acuerdos anteriores. Si hubo cambios del préstamo, añade sus escrituras.
¿Se puede reclamar sin las facturas originales?
Puedes solicitar duplicados. También se revisan otros justificantes disponibles, pero la devolución exige acreditar qué gasto pagaste y su importe; no se fija una cantidad solo por estimación.
¿Hay que ir directamente a juicio?
Primero se documenta la reclamación previa exigible. Si hay acuerdo suficiente puede evitarse el proceso; si no lo hay, se valora la demanda con la documentación y la respuesta de la entidad.
¿Cuánto tardará la reclamación en Madrid?
No hay una duración única que pueda garantizarse. Dependerá de la respuesta del banco, la documentación, la necesidad de juicio y los recursos que puedan plantearse.
¿Puedo reclamar si el banco ya me devolvió una parte?
Hay que comprobar qué devolvió, si incluyó intereses y qué acuerdo firmaste. Solo se estudian las cantidades pendientes y el alcance de posibles renuncias o resoluciones anteriores.
Te ayudamos a reclamar los gastos de hipoteca en Madrid
En Pablo Morán Abogados analizamos tu escritura, calculamos las partidas documentadas y revisamos las opciones de reclamación frente al banco. Llama al 687 96 07 03 o utiliza el formulario de contacto para pedir cita y explicar tu caso.
Información revisada el 7 de noviembre de 2026. Esta guía es orientativa y no sustituye el estudio jurídico de tu documentación. La viabilidad y el resultado dependen de las circunstancias de cada caso.
¿Necesitas ayuda profesional? Consulta nuestro servicio de abogado de derecho bancario en Madrid y pide cita: la primera consulta se celebra en nuestro despacho y su coste se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.
