La fianza es la garantía que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato de alquiler. Muchas disputas posteriores —por daños, por rentas pendientes o por retrasos en la devolución— se evitan si ambas partes conocen sus obligaciones desde el principio.
Cuánto es
La Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 36) exige una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos en el de uso distinto del de vivienda. Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) no está sujeta a actualización; cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador puede exigir que se incremente, o el arrendatario que se reduzca, hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente.
Además, las partes pueden pactar una garantía adicional (por ejemplo, un aval). En el alquiler de vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Dónde se deposita en Madrid
En la Comunidad de Madrid, los arrendadores deben depositar la fianza en la Agencia de Vivienda Social en el plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Si se hace fuera de plazo hay un recargo del 2 %, y del 5 % si ha pasado más de un año desde la celebración del contrato.
Cuándo y cómo se devuelve
- La devolución corresponde al arrendador al terminar el contrato y tras la entrega de las llaves.
- Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo, este devenga el interés legal del dinero hasta que se restituya.
- El propietario puede descontar los desperfectos que sean responsabilidad del inquilino (no el desgaste normal por el uso) y las rentas o cantidades que se le deban.
Cómo evitar conflictos
- Inventario y fotos del estado de la vivienda al entrar, firmados por ambas partes.
- Justificante del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social.
- Comunicación por escrito de la entrega de llaves y del estado de la vivienda al salir, preferentemente con fotografías fechadas.
- No uses la fianza como pago de las últimas rentas sin el acuerdo del arrendador.
Si no te devuelven la fianza
- Reclama por escrito con un burofax (cómo enviarlo), indicando la fecha de entrega de llaves y el importe.
- Deja constancia del intento de negociación que la ley exige antes de demandar (MASC).
- Si no hay respuesta, reclama judicialmente, con los intereses desde que pasó el mes. Las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años.
Novedades: el decreto de septiembre de 2026 fue derogado
El Real Decreto-ley 26/2026 preveía cambios en las garantías adicionales y en el documento de fin de arrendamiento, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026, por lo que sigue aplicándose el artículo 36 de la LAU de siempre. Lo explicamos en Real Decreto-ley 26/2026: derogado por el Congreso.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario retener la fianza por pintar la vivienda?
Solo si los daños exceden del desgaste normal por el uso. La pintura por uso ordinario no suele ser deducible.
¿Y si el contrato es de un local?
En arrendamientos de uso distinto de vivienda la fianza es de dos mensualidades.
¿Hay plazo para pedir a la Comunidad de Madrid la devolución del depósito?
Sí: según informa la Comunidad de Madrid, el derecho a solicitar la devolución del depósito de la fianza prescribe a los cinco años de la finalización del contrato.
Recupera tu fianza
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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