La vivienda familiar suele ser el bien más valioso y el punto más delicado de un divorcio. Conviene distinguir dos cuestiones que a menudo se confunden: quién tiene derecho a usar la casa y de quién es (y quién debe pagar la hipoteca).
El derecho de uso de la vivienda familiar
Si hay acuerdo, se recoge en el convenio regulador. Si no, el artículo 96 del Código Civil atribuye el uso de la vivienda y del ajuar a los hijos comunes menores de edad y al progenitor con quien convivan, hasta que alcancen la mayoría de edad. El derecho de uso no cambia la propiedad: el propietario sigue siéndolo, pero no puede usar la casa mientras dure el uso.
- Sin hijos: el uso puede atribuirse al cónyuge no titular, durante el tiempo que el juez fije, si su interés es el más necesitado de protección.
- Con custodia compartida: el uso puede repartirse o limitarse en el tiempo, según lo acordado o lo que decida el juez (custodia compartida).
- Disposición de la vivienda: mientras dure el uso, para vender o gravar la vivienda familiar hace falta el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial, aunque la casa pertenezca solo a uno.
La hipoteca no se divorcia
La hipoteca es un contrato con el banco. El divorcio y lo que acordéis entre vosotros no lo modifican: si ambos sois titulares, ambos respondéis frente a la entidad de toda la deuda, con independencia de quién viva en la casa. Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar al otro. Los pactos entre los cónyuges (por ejemplo, que pague solo uno) valen entre ellos, pero no obligan al banco.
Opciones habituales
- Vender la vivienda, cancelar la hipoteca con el precio y repartir lo que quede.
- Adjudicarla a uno de los cónyuges, compensando al otro y, si es posible, liberándolo de la hipoteca mediante una novación o subrogación con el banco, que debe aceptarla. Hasta entonces, el otro sigue obligado.
- Mantener la copropiedad durante un tiempo (por ejemplo, hasta que los hijos sean mayores), pactando quién paga y qué ocurre si hay impagos.
- Pedir la división de la cosa común si no hay acuerdo, lo que puede acabar en venta o adjudicación judicial.
Gastos e impuestos
La liquidación de gananciales y la adjudicación de la vivienda tienen costes notariales y registrales. Además, la transmisión entre cónyuges en cumplimiento de la sentencia de divorcio está, con carácter general, exenta de plusvalía municipal. Si luego vendes la casa a un tercero, la operación tributa de forma ordinaria. Lo explicamos en liquidación de gananciales.
Si no puedes pagar la hipoteca
Habla cuanto antes con el banco para estudiar una reestructuración y no dejes acumular cuotas, porque el impago puede acabar en ejecución hipotecaria. Si la hipoteca tiene cláusulas abusivas, también puedes reclamar (cláusula suelo, IRPH).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa si mi expareja tiene el derecho de uso?
Para disponer de la vivienda familiar hace falta el consentimiento de ambos o autorización judicial, y el comprador deberá respetar el derecho de uso si consta inscrito o lo conoce.
¿Hasta cuándo dura el derecho de uso?
Con carácter general, hasta que los hijos alcanzan la mayoría de edad, sin perjuicio de lo que se acuerde o decida en cada caso, por ejemplo con hijos mayores que siguen dependiendo de los padres.
¿Quién paga las cuotas de la hipoteca?
Lo que se pacte o decida en la sentencia. Aun así, frente al banco responden todos los titulares.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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