Vender una vivienda puede suponer pagar impuestos o, con las exenciones adecuadas, no pagar nada. Lo decisivo es saber cómo se calcula la ganancia, qué tipo se aplica y si cumples los requisitos de las exenciones por reinversión en vivienda habitual o por ser mayor de 65 años. Esta guía resume las reglas del IRPF y señala el otro impuesto que suele acompañar a la venta: la plusvalía municipal.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (artículo 34 de la Ley del IRPF):
- Valor de adquisición: el importe real por el que compraste, más el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos), excluidos los intereses. Si el inmueble estuvo alquilado, se minora en el importe de las amortizaciones (artículo 35.1). Si lo recibiste por herencia o donación, se toma el valor que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado (artículo 36).
- Valor de transmisión: el importe real de la venta, del que se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión que pague el vendedor (por ejemplo, la comisión inmobiliaria o la plusvalía municipal). Si el precio real es inferior al valor normal de mercado, prevalece este (artículo 35.2).
La ganancia se integra en la base imponible del ahorro. Si el resultado es una pérdida, se compensa con las ganancias patrimoniales del ejercicio y, con el límite del 25 %, con los rendimientos del capital mobiliario; el saldo negativo que quede puede compensarse en los cuatro años siguientes (artículo 49).
Qué tipo de gravamen se aplica
La ganancia tributa según la escala de la base liquidable del ahorro. Sumando el tramo estatal (artículo 66) y el autonómico por defecto (artículo 76), los tipos son:
| Base liquidable del ahorro | Tipo total |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 euros | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 euros | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 euros | 27 % |
| Más de 300.000 euros | 30 % |
Comprueba siempre la escala vigente en tu comunidad autónoma y el mínimo personal y familiar, que pueden afectar al resultado.
Ejemplo: compraste en 2014 por 180.000 euros, con 18.000 euros de gastos e impuestos de la compra y 10.000 euros de reformas con factura. Vendes en 2026 por 250.000 euros y pagas 5.000 euros de comisión inmobiliaria y 1.800 euros de plusvalía municipal. El valor de adquisición es de 208.000 euros y el de transmisión, de 243.200 euros: la ganancia es de 35.200 euros. Si fuera tu única renta del ahorro, la cuota rondaría los 7.272 euros (6.000 × 19 % + 29.200 × 21 %), sin tener en cuenta otros factores ni exenciones.
Exención por reinversión en una nueva vivienda habitual
Pueden excluirse de gravamen las ganancias por la venta de tu vivienda habitual si reinviertes todo lo obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual (artículo 38.1 de la Ley del IRPF). Las condiciones principales, según el artículo 41 del Reglamento, son:
- Plazo: la reinversión debe hacerse, de una vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la transmisión. También da derecho a la exención el dinero que se destine a pagar una vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores a la venta.
- Importe: si habías financiado la compra con préstamo, el importe a reinvertir es el valor de transmisión menos el principal pendiente de amortizar en el momento de la venta. Si reinviertes menos, solo se exime la parte proporcional de la ganancia.
- Rehabilitación: se asimila a la adquisición cuando cumple los requisitos del Reglamento.
- Si no reinviertes en el mismo año, debes hacer constar en la declaración tu intención de reinvertir. Si después incumples las condiciones, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Para que la vivienda se considere habitual, debe haber sido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo circunstancias que exijan el cambio de domicilio (fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo u otras análogas justificadas). Se entiende que transmites tu vivienda habitual si lo era en ese momento o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (artículo 41 bis del Reglamento).
Mayores de 65 años y personas dependientes
- Venta de la vivienda habitual: están exentas las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4.b).
- Venta de otros bienes (por ejemplo, una segunda vivienda): los mayores de 65 años pueden excluir de gravamen la ganancia si destinan el importe total obtenido, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 euros (artículo 38.3).
También está exenta la ganancia derivada de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para cancelar deudas hipotecarias, y de su transmisión en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales, si el propietario no dispone de otros bienes suficientes para satisfacer la deuda (artículo 33.4.d). Más en la guía sobre la ejecución hipotecaria.
Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994
Para los elementos adquiridos antes de esa fecha, la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF prevé reglas especiales (los llamados coeficientes de abatimiento) que reducen la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Puede reducir el impuesto de forma notable, así que conviene calcularlo con un asesor.
Otros impuestos y trámites al vender
- Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana): suele pagarla el vendedor. Más información en la guía de la plusvalía municipal.
- Cancelación de la hipoteca, si la vivienda está hipotecada: consulta los pasos en la guía de cancelar la hipoteca.
- Declaración de la renta: la ganancia (o la exención y la intención de reinvertir) se declara en la declaración del ejercicio en que se vende.
- Si vas a comprar otra vivienda, consulta las claves en la guía de compra de vivienda en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos si vendo con pérdida?
No pagas IRPF por esa operación: se genera una pérdida patrimonial que se integra y compensa conforme a las reglas del artículo 49 de la Ley del IRPF.
¿Qué pasa si no reinvierto en dos años?
Se somete a gravamen la parte de la ganancia que no haya quedado exenta: debes presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora (artículo 41.5 del Reglamento del IRPF).
¿Tengo que declarar la venta aunque la ganancia esté exenta?
La exención se aplica en la declaración del ejercicio en que se obtiene la ganancia y, si vas a reinvertir después, debes hacer constar tu intención en esa declaración (artículo 41.3 del Reglamento). Revísalo con tu asesor antes de presentarla.
Calculamos tu impuesto antes de vender
En Pablo Morán Abogados calculamos la ganancia, estudiamos las exenciones que te corresponden y preparamos la declaración. Llámanos al 687 96 07 03 o consulta nuestra página de abogado de IRPF y Renta en Madrid.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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