IRPF del alquiler de vivienda: gastos deducibles, reducciones y novedades de 2026

Si alquilas un piso, lo que te paga el inquilino tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Aquí ves cómo se calcula en la renta de 2025, presentada en 2026, y en la de 2026, y qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026, que sigue pendiente de convalidación. Lo regulan los artículos 21 a 24 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y los artículos 13 y 14 de su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007 (RIRPF).

Qué ingresos tienes que declarar

El alquiler de un inmueble que no está afecto a una actividad económica es rendimiento del capital (artículo 21.2.a LIRPF). Declaras como ingreso todo lo que deba pagarte el inquilino por cualquier concepto, incluidos los muebles que cedas con la vivienda y sin contar el IVA (artículo 22.2 LIRPF). Si le repercutes gastos como la comunidad, eso también es ingreso, y luego restas el gasto. Lo mismo vale para el IBI en los contratos que ya lo pactaron, aunque el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, ya no permite imponer al inquilino los tributos de la vivienda salvo que sea el obligado tributario.

• No es actividad económica salvo que tengas al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlo (artículo 27.2 LIRPF).
• Si el piso es de varios, cada uno declara su parte. Si es ganancial, la mitad cada cónyuge, salvo que se justifique otra cuota (artículo 11.3 LIRPF).

Gastos que puedes deducir

Del ingreso restas todos los gastos necesarios para obtenerlo (artículo 23.1 LIRPF). Los principales son (artículo 13 RIRPF):

• Intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda y demás gastos de financiación.
• Reparación y conservación: pintar, revocar, arreglar instalaciones o sustituir la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. No entran ni la ampliación ni la mejora, que no se deducen ese año, pero se amortizan.
• Tributos y tasas sobre la vivienda o el alquiler que no sean sanciones, como el IBI o la tasa de basuras.
• Servicios de terceros como administración, vigilancia o portería, y servicios o suministros que pagues tú.
• Gastos de formalizar el contrato y de defensa jurídica de la vivienda o de las rentas, por ejemplo un desahucio por impago.
• Saldos de dudoso cobro: las rentas impagadas, con las condiciones de las preguntas frecuentes.
• Seguros de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros análogos.
• Amortización de la vivienda y de los muebles.

Las cuotas de comunidad no aparecen con ese nombre, pero en la práctica se deducen como gasto necesario si las pagas tú.

El límite de intereses y reparaciones

La suma de intereses y reparación y conservación no puede superar, en cada inmueble, los ingresos que te haya dado. El exceso se deduce en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año (artículo 23.1.a.1.º LIRPF y artículo 13.a RIRPF). Los demás gastos no tienen ese tope, así que el rendimiento puede salir negativo.

La amortización del 3 %

Puedes deducir cada año hasta el 3 % del mayor de dos valores: el coste de adquisición que pagaste o el valor catastral, sin el valor del suelo (artículo 23.1.b LIRPF y artículo 14.2.a RIRPF). Si no conoces el valor del suelo, repartes el coste de adquisición en proporción a los valores catastrales del suelo y de la construcción. El coste de adquisición suma al precio los impuestos y gastos de la compra y el coste de las mejoras (artículo 35.1.b LIRPF). Y aunque no te dedujeras la amortización, cuando vendas el valor de adquisición se minora igualmente en la amortización deducible (artículo 40.1 RIRPF), así que conviene aplicarla siempre.

La reducción por alquiler de vivienda

Si alquilas una vivienda y el rendimiento neto sale positivo, puedes reducirlo (artículo 23.2 LIRPF). El porcentaje depende de la fecha del contrato, porque la disposición transitoria trigésima octava LIRPF mantiene para cada contrato el régimen de su momento:

La prórroga tácita es la que llega si, pasado el plazo mínimo de cinco años, nadie avisa de que no renueva. El 80 % exige, además, que la renta inicial no exceda del límite del índice de precios de referencia en el momento de la prórroga y que no seas gran tenedor (párrafo final de la disposición transitoria trigésima octava y artículo 23.2 LIRPF).

Si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida, queda derogado y desaparecen el 80 % y la escala del 15 % al 100 %. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 seguirían en el 60 % y los demás, incluidos los firmados después del 1 de diciembre de 2026, con los porcentajes de la Ley 12/2023.

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el 26 de mayo de 2023, pero su reforma del IRPF rige desde el 1 de enero de 2024 (disposiciones finales segunda y novena): los contratos firmados desde aquella fecha aún tuvieron el 60 % en la renta de 2023.

Los porcentajes de la Ley 12/2023

• 90 % si el mismo arrendador firma un nuevo contrato de una vivienda en zona de mercado residencial tensionado rebajando la renta inicial más de un 5 % respecto de la última renta del contrato anterior, actualizada.
• 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a un inquilino de entre 18 y 35 años (con varios inquilinos, solo sobre la parte de los que cumplan la edad), o si alquilas a una Administración pública o entidad sin fines lucrativos para alquiler social, o la vivienda está en un programa público que limita la renta.
• 60 % si la vivienda tuvo una rehabilitación del artículo 41.1 RIRPF terminada en los dos años anteriores al contrato.
• 50 % en cualquier otro caso.

Las zonas tensionadas las declara la Administración competente en vivienda (artículo 18 de la Ley 12/2023) y solo cuentan las incluidas en la resolución del Ministerio.

Requisitos de la reducción

En todos los contratos:

• Que sea alquiler de vivienda. No vale para locales u oficinas; mira la guía del alquiler de local de negocio. Si el inquilino es una empresa que aloja a sus empleados, el criterio general suele negar la reducción, porque la vivienda no cubre la necesidad de vivienda del propio arrendatario; la ley solo prevé el 70 % cuando el inquilino es una Administración o una entidad sin fines lucrativos.
• Que lo declares tú en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie una verificación, una comprobación limitada o una inspección. Sobre lo que regularice Hacienda no hay reducción, aunque lo reconozcas después (artículo 23.2 LIRPF).

Además, en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:

• Que se cumplan los requisitos al firmar y se sigan cumpliendo mientras apliques la reducción.
• Que el contrato respete el límite de renta de las zonas tensionadas que introdujo la Ley 12/2023 (artículo 23.2 LIRPF).

Piso vacío: la imputación de rentas

Una vivienda que no es la habitual y no está alquilada también tributa: se te imputa una renta igual a un porcentaje de su valor catastral (artículo 85.1 LIRPF). El porcentaje depende del año:

• Renta de 2025. El 2 % con carácter general, o el 1,1 % si el municipio tiene valores catastrales revisados que entraron en vigor en 2015 o después. En la de 2024, igual, con revisiones desde 2014.
• Renta de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, vuelve a aplicar el 1,1 % a las revisiones en vigor desde el 1 de enero de 2012 (disposición adicional quincuagésima quinta LIRPF). Si no se convalida, el 1,1 % quedaría para las revisiones desde 2016 y el resto iría al 2 %.
• Desde el 1 de enero de 2027. El mismo real decreto-ley, pendiente de convalidación, elimina esa distinción y aplica una escala sobre la suma de los valores catastrales de todos tus inmuebles con imputación: 1,1 % hasta 100.000 euros, 1,5 % en los 400.000 siguientes, 2 % en los 500.000 siguientes y 3 % en adelante.
• Sin valor catastral o sin notificar. Hasta 2026, el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado y el de adquisición.

El valor catastral se prorratea por días: si estuvo alquilado nueve meses, declaras además la imputación de los días vacíos. No hay imputación por la vivienda habitual, el suelo no edificado ni los inmuebles en construcción.

Habitaciones, temporada y alquiler turístico

• Habitaciones. El artículo 2.1 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, incluye en el arrendamiento de vivienda habitual el alquiler parcial de una habitación o estancia. En la práctica, la reducción suele admitirse cuando la habitación es la vivienda del inquilino, y los gastos comunes y la amortización solo se deducen por la parte alquilada.
• Temporada. El artículo 2.3 LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, define el alquiler temporal como el que cubre la necesidad de quien está temporalmente desplazado de su domicilio por causa justificada. Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen siendo uso distinto del de vivienda hasta que termine el plazo pactado (disposición transitoria octava LAU). La nueva redacción del artículo 23.2 LIRPF, también pendiente de convalidación, solo se refiere a la vivienda habitual del artículo 2.1 LAU, así que no le alcanza. El régimen anterior habla de inmuebles «destinados a vivienda» y el criterio general es restrictivo: revísalo antes de aplicarla.
• Turístico. La cesión de toda o parte de una vivienda amueblada en canales turísticos, sometida a la normativa turística, queda fuera de la LAU; el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, le pone un tope de 31 días. Por eso no hay reducción. Si además prestas servicios de hostelería, puede ser actividad económica.

Lo que cambia con el Real Decreto-ley 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE del 7 de octubre y está en vigor desde el 8. Está pendiente de convalidación en el Congreso, y todo lo que sigue depende de ello. Sus novedades para quien alquila:

• Nuevas reducciones para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. En un nuevo contrato del mismo arrendador sobre la misma vivienda: si bajas la renta más de un 5 %, del 70 % al 100 % según la continuidad del inquilino, el índice de precios de referencia, la zona tensionada y la edad del inquilino; si la mantienes o la bajas un 5 % o menos, el 50 %; si la subes, del 40 % al 15 %. Si alquilas por primera vez, del 100 % al 50 %. Siguen el 70 % para el alquiler social y el 60 % para la vivienda rehabilitada (artículo 23.2 LIRPF).
• Los grandes tenedores, titulares de más de diez inmuebles urbanos residenciales o de más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin garajes ni trasteros (artículo 3.k de la Ley 12/2023), no tienen las reducciones por nuevo contrato y primer alquiler ni el 80 %. En las zonas tensionadas, la declaración puede rebajar el umbral a cinco o más inmuebles residenciales en la zona, si lo motiva la comunidad autónoma.
• Una deducción estatal para el inquilino: el 10 % de lo pagado por su vivienda habitual, si su base imponible es inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros que se va reduciendo a partir de 23.007,20 euros de base imponible. Ni él ni su unidad familiar pueden ser titulares, durante al menos la mitad del año, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda a menos de 50 km, salvo resolución administrativa o judicial que impida usarla (artículo 68.6 LIRPF). Además, comunidades autónomas como Madrid regulan su propia deducción.
• IVA en los alquileres cortos. Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de una vivienda amueblada de hasta 30 noches con el mismo inquilino deja de estar exento y tributa al 10 %, aunque no prestes servicios hoteleros. Sigue exento si se hace en la vivienda en la que tienes tu residencia habitual (artículos 20.Uno.23.º y 91.Uno.2 de la Ley del IVA).

Los derechos de cada parte los tienes en la guía del contrato de alquiler.

Ejemplo práctico

Marta compró un piso por 180.000 euros, impuestos y gastos de la compra incluidos. Su valor catastral es de 100.000: 40.000 del suelo y 60.000 de la construcción. Lo tiene alquilado todo el año 2025 por 900 euros al mes, con un contrato de 2022.

• Ingresos: 900 × 12 = 10.800 euros.
• Amortización: la construcción es el 60 % del valor catastral, así que le corresponden 108.000 euros del coste de compra (el 60 % de 180.000), más que sus 60.000 euros catastrales. Se toma el mayor: el 3 % de 108.000 son 3.240 euros.
• Otros gastos: intereses, 2.000; IBI, 450; comunidad, 960; seguro, 250; reparación de la caldera, 600. Total, 4.260. Intereses y reparación (2.600) no superan los ingresos.
• Rendimiento neto: 10.800 − 3.240 − 4.260 = 3.300 euros.
• Reducción del 60 %, por ser un contrato anterior al 26 de mayo de 2023: 1.980 euros. Tributa por 1.320 euros.

Con un contrato de 2024 sin supuesto especial, la reducción sería del 50 % y tributaría por 1.650 euros. Si no lo hubiera declarado y Hacienda lo regularizara, tributaría por los 3.300 euros.

Cómo se declara

Los alquileres no están entre las rentas que eximen de declarar (artículo 96.2 LIRPF): solo te libras si tus rendimientos íntegros (lo que cobras, antes de gastos) y tus ganancias no superan en conjunto 1.000 euros al año y tus pérdidas patrimoniales son inferiores a 500 euros. En la práctica, se declaran en la renta anual (modelo 100), inmueble por inmueble. Y si algún día vendes, mira la guía sobre los impuestos al vender una vivienda.

Errores frecuentes

• Deducir como reparación una mejora o una ampliación: eso no se deduce ese año, se amortiza.
• Olvidar la imputación de los días vacíos si el piso no estuvo alquilado todo el año.
• Esperar a que Hacienda lo regularice: sobre lo regularizado no hay reducción (artículo 23.2 LIRPF).
• Amortizar con el suelo incluido, o no amortizar nada.
• Tratar la fianza como ingreso. En la práctica no lo es mientras debas devolverla; lo explicamos en la guía de la fianza del alquiler.

Preguntas frecuentes

¿Puedo deducir gastos de los meses en que el piso estuvo vacío?

En la práctica, Hacienda solo admite los gastos de los días alquilados o de los periodos en que el piso se ofrece de verdad en alquiler. Por los días vacíos declaras la imputación.

¿Qué reducción aplico si mi contrato es de 2021 y se ha prorrogado?

Mientras sea el mismo contrato, el 60 % (disposición transitoria trigésima octava.1 LIRPF). La excepción es el 80 % de la prórroga tácita, si tu plazo de cinco años termina después del 1 de diciembre de 2026 y cumples las demás condiciones (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación). Si firmas uno nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, se aplica el régimen de la fecha de firma.

¿Tengo que declarar las rentas que el inquilino no me paga?

Sí, pero puedes deducir lo impagado como saldo de dudoso cobro si el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses entre tu primera gestión de cobro y el final del año, sin renovación del crédito (artículo 13.e RIRPF). Si después cobras, lo declaras ese año.

¿Alquilar a mi hijo por debajo de mercado me ahorra impuestos?

No necesariamente: si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, incluidos los afines, el rendimiento neto no puede ser inferior al que resulte de las reglas de imputación del artículo 85 (artículo 24 LIRPF). Desde 2027, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, lo calcula aplicando al valor catastral el porcentaje medio efectivo de la nueva escala.

Revisamos la fiscalidad de tu alquiler

En Pablo Morán Abogados revisamos cómo declarar los rendimientos de tus viviendas alquiladas, qué gastos y reducciones te corresponden según la fecha de cada contrato y te defendemos ante Hacienda en requerimientos, comprobaciones e inspecciones del IRPF. Llámanos al 687 96 07 03 o consulta nuestra página de abogado de IRPF en Madrid.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.

¿Necesitas ayuda profesional? Consulta nuestro servicio de abogado fiscalista en Madrid y pide cita: la primera consulta se celebra en nuestro despacho y su coste se descuenta de los honorarios si nos encargas el asunto.