Comprar una vivienda es la operación económica más importante para muchas personas. Casi todos los problemas aparecen por firmar con prisa, sin comprobar la situación jurídica del inmueble o sin entender qué se está pactando en las arras.
Antes de firmar nada: qué comprobar
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular, cargas (hipotecas, embargos, usufructos) y descripción de la finca.
- Deudas con la comunidad de propietarios: el comprador responde con el propio inmueble de las cuotas impagadas por los anteriores titulares correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los tres años naturales anteriores. El vendedor debe declarar en la escritura que está al corriente o indicar lo que debe, y aportar certificación de la comunidad (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e).
- IBI y otros tributos pendientes, y el estado de la licencia o cédula si procede.
- Certificado de eficiencia energética, que el vendedor debe tener para vender.
- Estado físico y ocupantes: inquilinos u ocupantes, humedades, derramas por obras acordadas.
Las arras: reserva, señal y desistimiento
Las arras son la cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato. El Código Civil (artículo 1454) permite rescindir el contrato si hubo arras o señal, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor. Esa facultad de desistir es propia de las arras penitenciales, y lo prudente es que el contrato diga expresamente que lo son: si el contrato no lo dice, los tribunales suelen entender que son una señal que forma parte del precio.
- Penitenciales: permiten desistir pagando ese precio (perder las arras o devolverlas dobladas).
- Confirmatorias: confirman el contrato y se descuentan del precio; quien incumple se expone a que se le exija el cumplimiento o una indemnización.
- Penales: fijan una cláusula penal por incumplimiento, sin permitir desistir.
Antes de firmar, revisa la identificación exacta de la finca, el precio y el calendario de pagos, la fecha límite para la escritura, las condiciones (por ejemplo, que te concedan la hipoteca) y quién asume cada gasto.
Si necesitas hipoteca
El banco debe entregarte la documentación precontractual (FEIN y FiAE, con la oferta vinculante) con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma, y el notario realiza un control de transparencia. Puedes incluir en las arras una condición de obtención del préstamo para poder desistir sin perder el dinero si no te lo conceden. Los gastos de la hipoteca se reparten así: la tasación la paga el prestatario; la notaría de la escritura de préstamo, la gestoría y la inscripción de la garantía corresponden al banco (gastos de hipoteca). El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el prestamista.
La escritura
La compraventa se eleva a escritura pública ante notario, con el pago del precio y la entrega de las llaves. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad, trámite que protege tu adquisición frente a terceros.
Impuestos al comprar en la Comunidad de Madrid
- Vivienda de segunda mano: no lleva IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con un tipo general del 6 %. Hay una bonificación del 10 % de la cuota si es tu vivienda habitual y su valor no supera los 250.000 euros; un tipo reducido del 4 % para familias numerosas que cumplan los requisitos; y una bonificación del 100 % para menores de 35 años que compren su vivienda habitual en municipios de menos de 2.500 habitantes, con el mismo límite de valor. Se presenta el modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles desde la firma.
- Vivienda nueva: lleva IVA (el 10 % en vivienda) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo general en Madrid es del 0,75 %.
- Plusvalía municipal: la paga, por ley, el vendedor (plusvalía municipal).
Si aparecen defectos después
- Por vicios ocultos en una vivienda ya construida, el Código Civil fija un plazo de seis meses desde la entrega (artículo 1490), por lo que conviene actuar sin demora.
- En vivienda nueva, la Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de un año (acabados), tres años (habitabilidad) y diez años (seguridad estructural).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suele darse de arras?
No hay una cifra legal: es libre. Lo importante es el tipo de arras que se pacta y que quede escrito con claridad.
¿Y si descubro cargas o deudas después de firmar?
Dependerá de lo que figure en el contrato y en la escritura. El vendedor debe entregar la finca en las condiciones pactadas; revisar antes de firmar evita muchos disgustos.
¿Necesito abogado para comprar?
No es obligatorio, pero revisar el contrato de arras y la situación registral antes de firmar suele costar mucho menos que resolver un problema después.
Compra con seguridad
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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