La usucapión, o prescripción adquisitiva, permite adquirir la propiedad de un bien, y otros derechos reales, por poseerlo durante el tiempo que fija la ley (artículo 1930 del Código Civil). Es la figura a la que se recurre cuando alguien lleva años comportándose como dueño de una finca sin tener un título perfecto, o cuando una escritura nunca llegó a inscribirse. Aquí explicamos los plazos, los requisitos y cómo se hace valer.
Requisitos de la posesión
La posesión que sirve para usucapir ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941). En concreto:
- En concepto de dueño: comportarse como propietario, no como inquilino, precarista o depositario. No aprovechan los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño (artículo 1942).
- Pública y pacífica: a la vista de todos y sin violencia.
- No interrumpida: sin cortes por los motivos que vemos más abajo.
Plazos de la usucapión
| Tipo | Plazo | Requisitos |
|---|---|---|
| Inmuebles, ordinaria | 10 años entre presentes y 20 entre ausentes | Buena fe y justo título (artículos 1940 y 1957) |
| Inmuebles, extraordinaria | 30 años | Sin necesidad de título ni de buena fe (artículo 1959) |
| Bienes muebles | 3 años con buena fe; 6 años sin otra condición | Artículo 1955; las cosas hurtadas o robadas no pueden prescribirse por quien las sustrajo (artículo 1956) |
- Buena fe: la creencia de que la persona de quien recibiste la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio (artículo 1950).
- Justo título: el que legalmente baste para transferir el dominio. Ha de ser verdadero y válido, y debe probarse: no se presume nunca (artículos 1952 a 1954).
- Presentes y ausentes: se considera ausente a quien reside en el extranjero o en ultramar (artículo 1958).
Cómo se cuenta el tiempo
- El poseedor actual puede sumar al suyo el tiempo de su causante.
- Se presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en una época anterior ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
- El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad (artículo 1960).
Qué interrumpe la usucapión
- Interrupción natural: cesar en la posesión por más de un año (artículo 1944).
- Interrupción civil: la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de un juez incompetente (artículo 1945), salvo que sea nula, el actor desista o deje caducar la instancia, o se absuelva al poseedor (artículo 1946). También el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses se presente demanda sobre la posesión o el dominio (artículo 1947).
- Reconocimiento expreso o tácito, por parte del poseedor, del derecho del dueño (artículo 1948).
Si la finca está inscrita a nombre de otra persona
La usucapión choca con la protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito. Contra un título inscrito no tiene lugar la prescripción ordinaria en perjuicio de tercero, salvo en virtud de otro título igualmente inscrito (artículo 1949 del Código Civil). Y frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros hipotecarios, la Ley Hipotecaria solo permite que prevalezca la prescripción adquisitiva ya consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos tasados del artículo 36. Es un terreno técnico: antes de plantear nada, conviene pedir una nota simple y estudiar el caso.
Cómo se hace valer una usucapión
- Reúne las pruebas de la posesión: testigos, recibos de suministros, pago del IBI y de la comunidad, obras y mejoras, contratos, fotografías y certificaciones catastrales. El pago de impuestos es un indicio, pero no atribuye la propiedad por sí solo.
- Obtén una nota simple del Registro para saber si la finca está inscrita y a nombre de quién.
- Intenta un acuerdo con el titular, si es posible. La ley exige, con carácter general, acreditar una negociación previa antes de demandar en la mayoría de los procesos civiles (guía del MASC).
- Demanda declarativa ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté la finca, dirigida contra el titular registral y contra las personas a las que pueda afectar, para que se declare que has adquirido la propiedad por usucapión.
- Inscripción en el Registro de la sentencia firme. Si la finca no está inscrita, la Ley Hipotecaria regula el expediente notarial de inmatriculación del artículo 203, que exige aportar un título de propiedad.
- Consulta la tributación de la adquisición con un asesor fiscal antes de inscribir.
Usucapión y ocupación ilegal
Ocupar una vivienda sin título no es lo mismo que usucapirla: los actos tolerados por el dueño no cuentan (artículo 1942) y la posesión debe ser pública y pacífica. Si te han ocupado una vivienda, no esperes: actúa cuanto antes siguiendo la guía sobre okupas. Y si estás comprando un inmueble, comprueba la titularidad y la posesión real antes de firmar (guía de compra de vivienda en Madrid).
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para usucapir un inmueble?
Diez años entre presentes (veinte entre ausentes) con buena fe y justo título, o treinta años sin necesidad de título ni de buena fe.
¿Pagar el IBI me convierte en propietario?
No. Es un indicio de posesión en concepto de dueño, útil como prueba, pero no atribuye la propiedad por sí mismo.
¿Se puede usucapir una finca inscrita a nombre de otra persona?
Es posible en los supuestos que admite la ley, pero es complejo por la protección del titular inscrito (artículo 1949 del Código Civil y artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria). Hay que estudiar el caso antes de demandar.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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