Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede sentirse atrapado. La ley prevé un procedimiento para recuperar la vivienda y reclamar las rentas debidas, pero conviene plantearlo bien desde el principio para no alargarlo. En esta guía vemos los pasos, la enervación, el lanzamiento y las reglas de protección de las personas vulnerables, que han cambiado en octubre de 2026.
Antes de demandar
- Reclama por escrito la deuda con un burofax, con el detalle de las rentas y cantidades impagadas. El incumplimiento del pago de la renta o de las cantidades asumidas por el inquilino permite al arrendador resolver el contrato (artículo 27.2.a de la LAU).
- Si el requerimiento fehaciente de pago se hace con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no ha pagado al presentarla, no podrá enervar el desahucio pagando después (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- La demanda es un proceso civil, por lo que, en general, también debe acreditarse el intento previo de negociación (MASC) con las excepciones que prevé la ley (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Lo explicamos en la guía sobre el MASC. Un buen burofax con una propuesta clara de pago o de entrega de la vivienda suele servir.
La demanda: desahucio y reclamación de rentas
El desahucio por falta de pago se tramita por el juicio verbal (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Permite acumular en la misma demanda la reclamación de las rentas y cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de su cuantía, y también las acciones contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho (artículo 437.4.3.ª). El demandante puede anunciar que condonará toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino desaloja voluntariamente en un plazo que no podrá ser inferior a quince días (artículo 437.3).
No se admite la demanda si el arrendador no indica las circunstancias que puedan permitir o no la enervación (artículo 439.3) ni si no especifica si el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante y si el demandante es gran tenedor de vivienda, esto es, titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² de superficie residencial (artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 3.k de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda). Si el demandante dice que no es gran tenedor, debe adjuntar certificación del Registro de la Propiedad con sus propiedades.
El requerimiento de diez días
Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino para que en diez días:
- Desaloje la vivienda;
- Pague al actor o, si quiere enervar, pague toda la deuda o la ponga a disposición del actor en el tribunal o notarialmente; o
- Comparezca y se oponga, alegando sucintamente las razones por las que no debe todo o parte de lo reclamado o las circunstancias de la enervación (artículo 438.5).
Si no hace nada, el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio, con imposición de costas al demandado, y se procede al lanzamiento en el día y la hora fijados en el propio requerimiento (artículos 438 y 549.3). Si el demandante lo había anunciado en la demanda, la aceptación del compromiso de condonación equivale a un allanamiento.
La enervación: la segunda oportunidad del inquilino
El inquilino puede enervar el desahucio, es decir, ponerle fin, si paga al actor, o consigna, la totalidad de las cantidades reclamadas y las que adeude en el momento del pago, dentro del plazo del requerimiento. Entonces el proceso termina por decreto y el contrato sigue vigente; se le condena en costas, salvo que las rentas no se hubieran cobrado por causas imputables al arrendador. No puede enervar si ya lo hizo en una ocasión anterior (salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador) ni si el arrendador le requirió de pago fehacientemente con treinta días de antelación y no pagó (artículo 22.4 y 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Vista, sentencia y lanzamiento
- Si hay oposición, se celebra la vista, que debe tener lugar dentro del plazo máximo de un mes desde que se cita a las partes (artículo 440).
- Si la sentencia estima la demanda, se ordena el lanzamiento. Cuando el inmueble es la vivienda habitual del ejecutado, el letrado de la Administración de Justicia le da un plazo de un mes para desalojarlo, prorrogable un mes más si hay motivo fundado; transcurrido, se procede de inmediato al lanzamiento (artículo 704.1).
- El inquilino demandado no puede apelar si no manifiesta, acreditándolo por escrito, que tiene satisfechas las rentas vencidas y las que deba pagar adelantadas (artículo 449.1).
Inquilinos vulnerables y novedades de octubre de 2026
Cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, en el decreto de admisión se le informa de que puede acudir a los servicios sociales y a las Administraciones competentes en vivienda. El tribunal puede suspender el proceso, a la vista de esa información y ponderando la situación de ambas partes, por un máximo de dos meses si el demandante es persona física o cuatro meses si es persona jurídica (artículo 441.5, 441.6 y 441.7).
A esto se suman las nuevas reglas del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación: hasta el 31 de diciembre de 2030, suspensión de los procesos cuando el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional (siempre, si demanda una entidad que compra inmuebles o carteras hipotecarias impagadas por un precio claramente inferior al de tasación; y en los demás casos tras pedir informe a la Administración), con compensación a cargo de la Administración al demandante, y, en los desahucios por falta de pago, un plazo de dos meses para que la Administración ofrezca una alternativa o pague o consigne la deuda (nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No procede la suspensión si prevalece la vulnerabilidad del demandante ni cuando este es una persona física titular de dos o menos viviendas. Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, anteriores, fueron derogados el 2 de octubre. Puedes ver el resumen al día en Decretos de vivienda de octubre de 2026: qué está en vigor.
Qué no debe hacer el propietario
No cambies la cerradura, no retires las pertenencias ni cortes suministros: el desalojo debe ser judicial. Impedir con violencia o compeler al inquilino puede constituir un delito de coacciones, con las penas en su mitad superior cuando el objeto es impedir el legítimo disfrute de la vivienda (artículo 172.1 del Código Penal).
Si eres inquilino y no puedes pagar
- Habla cuanto antes con el propietario y propón un plan de pagos por escrito.
- Reúne los informes de servicios sociales que acrediten tu situación de vulnerabilidad.
- Si te llega el requerimiento de diez días, no lo ignores: puedes pagar, enervar o comparecer y oponerte.
- Consulta si puedes solicitar la prórroga extraordinaria o el tope de actualización que explicamos en la guía sobre el contrato de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio?
Depende del juzgado, de si el inquilino se opone o enerva y, desde octubre de 2026, de si concurren las reglas de protección de personas vulnerables. Una demanda bien planteada, con la deuda documentada y los datos del artículo 439, evita retrasos innecesarios.
¿Puedo reclamar también al fiador o avalista?
Sí, en la misma demanda, si es solidario y previamente se le ha requerido de pago sin éxito (artículo 437.4.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar suministros?
No. Hacerlo por tu cuenta puede acarrearte responsabilidades civiles y penales.
¿Qué pasa con la fianza?
El arrendador puede descontar de la fianza las rentas o cantidades pendientes y los desperfectos que no sean desgaste normal. Lo vemos en la guía sobre la fianza del alquiler.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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