El alquiler de un local para un negocio no se rige por las mismas reglas que el de una vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo denomina arrendamiento para uso distinto del de vivienda y, a diferencia de la vivienda, deja un enorme margen a la autonomía de las partes: lo que cuenta en primer lugar es lo que firmes en el contrato. Por eso conviene leerlo con lupa antes de firmar y saber qué reglas se aplican cuando el contrato no dice nada. Esta guía explica el régimen de la LAU para locales: duración, obras, fianza, cesión y traspaso, subrogación, indemnización por clientela y desahucio, con los artículos contrastados con el BOE. Si lo que buscas es el alquiler de una vivienda, lee mejor la guía de los derechos del inquilino y del propietario.
Qué contratos son de «uso distinto del de vivienda»
Según el artículo 3 LAU, es arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación y tiene como destino primordial uno distinto de la vivienda. Tienen esa consideración los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren, quedando excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.
Qué normas se aplican y en qué orden
Los arrendamientos de uso distinto se rigen, por este orden, por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (artículo 4.3). Solo son imperativos el título I y el título IV (artículo 4.1), que incluye la fianza. Si el contrato quiere excluir un precepto de la ley, debe hacerlo de forma expresa respecto de cada uno (artículo 4.4). La consecuencia práctica es que casi todo lo importante se negocia: duración, prórrogas, actualización de la renta, obras, gastos, desistimiento y penalizaciones. La LAU no impone una duración mínima, ni una prórroga obligatoria, ni limita la actualización de la renta en los locales.
Obras y conservación
El artículo 30 LAU extiende a los locales, salvo pacto en contrario, las reglas de los artículos 21, 22, 23 y 26, y la del 19 desde el comienzo del arrendamiento, con las adaptaciones que exija el uso como local:
- Conservación: el arrendador debe hacer, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son del arrendatario (artículo 21).
- Obras de mejora del arrendador: debes soportarlas si no pueden diferirse. El arrendador debe notificarlas por escrito con al menos tres meses de antelación; tienes un mes para desistir del contrato, salvo que las obras no te afecten o te afecten de modo irrelevante, y tienes derecho a una reducción de renta proporcional y a la indemnización de los gastos que te ocasionen (artículo 22).
- Obras del arrendatario: no puedes hacer obras que modifiquen la configuración del local sin consentimiento escrito del arrendador, y en ningún caso obras que disminuyan la estabilidad o seguridad. Al acabar, el arrendador puede exigir que repongas las cosas a su estado anterior o conservar la modificación sin indemnizarte (artículo 23).
- Elevación de renta por mejoras: transcurridos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), las obras de mejora del arrendador permiten elevar la renta, salvo pacto en contrario, hasta un máximo del 20 % de la renta vigente (artículo 19).
- Obras que impiden el uso: si obras de conservación o acordadas por la autoridad hacen inutilizable el local, puedes suspender o desistir del contrato sin indemnización, y la suspensión paraliza el plazo y el pago de la renta (artículo 26).
Venta del local y derecho de adquisición preferente
Si el arrendador vende el local, el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (artículo 29 LAU). Dicho de otro modo, si no tienes el contrato inscrito en el Registro de la Propiedad, un tercero que inscriba su compra de buena fe puede no quedar vinculado: conviene inscribir el arrendamiento. Además, el artículo 31 extiende el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto, artículo 25), salvo exclusión expresa en el contrato: es muy habitual que el contrato lo excluya, así que revisa esa cláusula.
Cesión del contrato, subarriendo y traspaso
Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar el local o ceder el contrato sin necesidad del consentimiento del arrendador (artículo 32.1). Es lo que en la práctica se conoce como «traspaso»: la cesión del contrato, con o sin el negocio, a cambio de un precio. El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del 10 % si hay subarriendo parcial y del 20 % si hay cesión del contrato o subarriendo total (artículo 32.2). La cesión o el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes (artículo 32.4); si no se cumple lo previsto en este artículo, el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho (artículo 35). La fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputa cesión, pero da derecho a la misma elevación de renta (artículo 32.3).
Fallecimiento del arrendatario
Si fallece el arrendatario y en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad puede subrogarse hasta la extinción del contrato, notificándolo por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento (artículo 33).
Fianza
La fianza en metálico es obligatoria y, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, equivale a dos mensualidades de renta (artículo 36.1). Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no está sujeta a actualización, aunque en cada prórroga cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste a dos mensualidades de la renta vigente (artículo 36.2). El saldo que deba devolverse al final devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se restituya (artículo 36.4). Las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval, cuyo importe y condiciones dependen del contrato. Para la fianza del alquiler de vivienda, mira la guía de la fianza y su devolución.
Indemnización por clientela al terminar el contrato
El artículo 34 LAU reconoce al arrendatario una indemnización a cargo del arrendador cuando concurren estos requisitos: el contrato se extingue por transcurso del término convencional; durante los últimos cinco años se ha ejercido en la finca una actividad comercial de venta al público; y el arrendatario ha manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Su cuantía es:
- Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, en los seis meses siguientes, la misma actividad: los gastos de traslado y los perjuicios por la pérdida de clientela.
- Si inicia una actividad diferente o ninguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local la misma actividad o una afín en ese plazo: una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho.
Si no hay acuerdo sobre la cuantía, la fija el árbitro designado por las partes. Muchos contratos de local renuncian a esta indemnización: es otra cláusula que conviene revisar.
Impago, incumplimientos y desahucio
El incumplimiento permite exigir el cumplimiento o promover la resolución según el artículo 1.124 del Código Civil (artículo 27.1 LAU). Además, el arrendador puede resolver de pleno derecho por falta de pago de la renta o de las cantidades asumidas, falta de pago de la fianza o de su actualización, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cesión o subarriendo incumpliendo el artículo 32 (artículo 35 LAU, en relación con el 27.2). La demanda de desahucio por impago se tramita por el procedimiento del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el arrendatario puede enervar el desahucio pagando lo debido antes de la vista, con las excepciones del artículo 22.4. Mira también la guía del desahucio por impago y, si lo que quieres es reclamar rentas atrasadas, la de la reclamación de cantidad.
Qué revisar antes de firmar
- Uso y licencia: que el local permita tu actividad y quién responde si no es posible obtener la licencia.
- Duración y prórrogas: y qué penalización hay por dejar el local antes de tiempo.
- Actualización de la renta: índice, fecha y periodos de carencia.
- Obras: cuáles puedes hacer, cuáles requieren permiso y qué ocurre al final del contrato.
- Cesión y traspaso: que no se prohíba lo que la ley permite sin consentimiento.
- Fianza y garantías adicionales: y cuándo se devuelven.
- Gastos y suministros: IBI, comunidad, seguros y quién paga cada uno.
- Inscripción registral: para protegerte frente a un comprador.
- Fiscalidad: la renta del local suele llevar IVA y, según el caso, retención; revísalo con tu asesor.
Errores frecuentes
- Dar por hecho que se aplican las protecciones del alquiler de vivienda (prórroga obligatoria, límites a la actualización de renta): en el local rige lo pactado.
- Firmar sin leer las cláusulas de renuncia al tanteo, a la indemnización por clientela o a la cesión.
- Hacer obras sin autorización escrita y encontrarte con la obligación de reponer el local.
- Traspasar sin notificar al arrendador en el plazo de un mes.
- Dejar de pagar la renta sin una vía jurídica clara: da lugar a la resolución de pleno derecho.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de local?
El que acuerden las partes: la LAU no fija una duración mínima ni una prórroga obligatoria para los locales. Si no se pacta nada, se aplica el Código Civil.
¿Puedo traspasar mi negocio sin permiso del dueño del local?
Sí, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, salvo que el contrato lo haya excluido de forma expresa en lo que la ley permita. El arrendador tiene derecho a elevar la renta un 20 % en la cesión o el subarriendo total, y debes notificárselo en un mes.
¿Qué fianza me pueden pedir?
Dos mensualidades de renta en metálico (artículo 36.1 LAU), más las garantías adicionales que se pacten, como un aval, según el contrato.
¿Cobro algo al dejar el local?
Solo en los casos del artículo 34: actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, extinción por transcurso del plazo y petición de renovación con cuatro meses de antelación. Por eso conviene dejar constancia escrita de la solicitud de renovación.
¿Y si mi arrendador vende el local?
El comprador queda subrogado en el contrato, salvo que reúna los requisitos de tercero hipotecario, y puedes tener derecho de tanteo y retracto si el contrato no lo excluye. Inscribir el arrendamiento te protege.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso debe analizarse de forma individual.
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